Nepremičninski davki v Sloveniji (2026)

Pri nakupu rabljene nepremičnine v Sloveniji se plača 2-odstotni davek na promet nepremičnin, ki ga po zakonu dolguje prodajalec; kadar pa prodajalec obračuna DDV — praviloma pri novogradnjah —, se davek na promet ne plača. Lastnik nato letno plačuje nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) in davek od premoženja, pri prodaji pa se lahko obdavči dobiček: po stopnji 25 %, ki se z leti lastništva znižuje, po 15 letih pa se ne plača. Splošnega letnega davka na vrednost nepremičnin v Sloveniji ni.

Pregled: kateri davki se pojavijo pri nepremičnini?

Davek ali dajatev	Kdaj	Kdo plača	Višina
Davek na promet nepremičnin	Prodaja, pri kateri se ne obračuna DDV	Prodajalec (kupec ga lahko prevzame s pogodbo)	2 % prodajne cene
DDV	Prodaja novogradnje s strani davčnega zavezanca	Kupec v ceni	9,5 % ali 22 %
Dohodnina od dobička iz kapitala	Prodaja ali podaritev nepremičnine	Prodajalec ali darovalec (fizična oseba)	25 % → 0 % po 15 letih
Davek na dediščine in darila	Dedovanje ali darilo	Dedič ali obdarjenec	Prvi dedni red oproščen
NUSZ	Vsako leto	Neposredni uporabnik	Določi občina
Davek od premoženja	Vsako leto	Lastnik ali uživalec (fizična oseba)	Progresivna lestvica

Ni davčni nasvet

Vodnik povzema pravila, kot jih opisuje Finančna uprava RS (FURS), in ni davčni ali pravni nasvet. Davčni predpisi se spreminjajo; za svoj primer preverite pri FURS, notarju ali davčnem svetovalcu.

Davek na promet nepremičnin (2 %)

Davek se plača po stopnji 2 % pri prodaji nepremičnine, od katere ni bil obračunan DDV. Za promet se štejejo tudi zamenjava nepremičnin, odplačna ustanovitev stavbne pravice, finančni najem in priposestvovanje.

Zavezanec je prodajalec. Kupec lahko plačilo s pogodbo prevzame, a če davka ne plača, FURS izterja prodajalca.
Prodajalec mora vložiti napoved v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina, in priložiti pogodbo.
Davčna osnova je prodajna cena. Če ta ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči na trgu, osnovo ugotovi davčni organ; zavezanec lahko predloži cenitev posamične tržne vrednosti.
Davek se odmeri z odločbo in plača v 30 dneh od njene vročitve.
Brez potrdila FURS o plačilu (ali o tem, da davka ni treba plačati) notar ne overi podpisov na pogodbi, zato vpis lastništva v zemljiško knjigo ni mogoč.

Davka ni treba plačati med drugim pri razdelitvi premoženja med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema, pri razlastitvi, pri razdrtju pogodbe in pri vložku nepremičnine v kapital družbe.

DDV pri nakupu novogradnje

Dobava objektov in zemljišč je oproščena DDV, razen dobave novogradenj oziroma novo vseljenih zgradb. Ko novogradnjo proda davčni zavezanec za DDV, se torej obračuna DDV, davek na promet nepremičnin pa se ne plača.

Stopnja DDV	Kdaj
9,5 %	Stanovanja za trajno bivanje kot del socialne politike: v večstanovanjski stavbi do 120 m², v enostanovanjski stavbi do 250 m² uporabne površine
22 %	Večja stanovanja in hiše ter drugi objekti

Davek ob prodaji: dobiček iz kapitala

Ko nepremičnino proda ali podari fizična oseba, se ugotavlja dobiček iz kapitala — razlika med vrednostjo ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi. Vrednost ob pridobitvi se poveča za vlaganja, ki so povečala uporabno vrednost, ter za davek na promet oziroma davek na dediščine in darila, plačan ob pridobitvi; vrednost ob odsvojitvi se zmanjša za plačani davek na promet.

Obdobje lastništva	Stopnja
manj kot 5 let	25 %
po 5 letih	20 %
po 10 letih	15 %
po 15 letih	davka ni

Dohodnine ni pri prodaji stanovanja ali stanovanjske hiše (z največ dvema stanovanjema), kjer je imel prodajalec prijavljeno stalno prebivališče, jo imel v lasti in v njej dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo.
Pri podaritvi zakoncu ali otroku se lahko ugotavljanje davka odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve.
Napoved je treba vložiti v 15 dneh od odsvojitve nepremičnine.

Letne dajatve lastnika: NUSZ in davek od premoženja

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ)

Območja, merila za višino in oprostitve določi vsaka občina z odlokom, odmero pa za občino opravi FURS do konca marca za tekoče leto. Zavezanec je neposredni uporabnik — lastnik ali najemnik —, zato ob nakupu ali prodaji spremembo sporočite tudi občini. Kupec novega stanovanja je lahko na zahtevo pet let oproščen plačila, če je stroške urejanja stavbnega zemljišča plačal v ceni.

Davek od premoženja

Plačujejo ga fizične osebe, ki imajo v lasti ali uživanju stavbe, dele stavb, stanovanja, garaže ali prostore za počitek in rekreacijo (npr. vikend), ne glede na to, ali jih uporabljajo same ali oddajajo. Napoved je treba vložiti v 15 dneh od pridobitve. Osnova se zniža za vrednost 160 m² stanovanjske površine, če je lastnik ali ožji družinski član v preteklem letu v njej stalno bival. Prvi lastniki novih stanovanj, hiš in garaž so na zahtevo deset let oproščeni.

Ali v Sloveniji obstaja davek na nepremičnine?

Splošnega letnega davka na vrednost nepremičnin trenutno ni. Zakon o davku na nepremičnine iz leta 2013 je Ustavno sodišče 21. 3. 2014 v celoti razveljavilo (U-I-313/13); do drugačne ureditve se uporabljajo prejšnji predpisi — zato se še vedno plačujeta NUSZ in davek od premoženja.

Ministrstvo za finance je decembra 2024 objavilo predlog izhodišč za obdavčitev premoženja. FURS-ova brošura o obdavčitvi nepremičnin (8. izdaja, september 2026) novega davka na nepremičnine ne navaja.

Dediščina, darilo in oddajanje v najem

Davka na dediščine in darila so oproščeni dediči prvega dednega reda (potomci in zakonec oziroma zunajzakonski partner) in z njimi izenačeni. Drugi plačajo davek po progresivni lestvici glede na dedni red: od 5 % do 14 % v drugem, od 8 % do 17 % v tretjem in od 12 % do 39 % za vse druge. Osnova za nepremičnino je njena primerljiva tržna vrednost; obdarjenec mora napoved vložiti v 15 dneh od sklenitve darilne pogodbe.

Dohodek iz oddajanja nepremičnine v najem se od 1. 1. 2023 obdavči po stopnji 25 %; osnova se zniža za normirane stroške v višini 10 % ali za dejanske stroške vzdrževanja.

Viri

Pogosta vprašanja

Kdo plača davek na promet nepremičnin, kupec ali prodajalec?

Po zakonu prodajalec. Kupec lahko plačilo s pogodbo prevzame, vendar zavezanec ostane prodajalec: če kupec davka ne plača, FURS izterja prodajalca.

Koliko davka plačam, če stanovanje prodam po desetih letih?

Stopnja za dobiček iz kapitala je po desetih letih lastništva 15 %, po 15 letih pa davka ni. Če ste v stanovanju imeli stalno prebivališče in v njem dejansko živeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo, dohodnine od dobička ne plačate. Davek na promet (2 %) je ločen davek.

Ali pri nakupu novogradnje plačam davek na promet nepremičnin?

Ne, kadar prodajalec obračuna DDV. Takrat je v ceni DDV — 9,5 % za stanovanja do 120 m² v večstanovanjski stavbi oziroma hiše do 250 m² uporabne površine, sicer 22 %.

Ali v Sloveniji plačujemo letni davek na nepremičnine?

Splošnega davka na vrednost nepremičnin ni. Letno se plačujeta nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), ki ga določi občina, in davek od premoženja.

Vsebina je informativne narave in ne nadomešča uradne cenitve pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin.