Oglaševana cena proti realizirani: kolikšna je razlika? (2026)

Oglas pravi 250.000 €. Sosednje stanovanje se je prodalo za 218.000 €. Katera številka je resnica? Realizirana — ker je to znesek, ki ga je nekdo dejansko plačal. Oglaševana cena je pričakovanje prodajalca in je praviloma višja. Razlika pa ni v celoti pogajalski prostor, in prav to je najpogostejši nesporazum.

Kaj je razlika med oglaševano in realizirano ceno?

Oglaševana cena je znesek, po katerem je nepremičnina ponujena na oglasnih portalih. Realizirana cena je znesek, ki je bil ob prodaji prijavljen v evidenco trga nepremičnin (ETN), ki jo vodi Geodetska uprava Republike Slovenije. Prva izraža pričakovanje, druga izid.

	Oglaševana cena	Realizirana cena (ETN)
Kaj pove	Kaj prodajalec zahteva	Kaj je kupec plačal
Vir	Oglasni portali	Evidenca trga nepremičnin (GURS)
Ažurnost	Takojšnja	Zamik nekaj tednov do mesecev
Zanesljivost	Izhodišče za pogajanja	Dejansko sklenjen posel

Zakaj to sploh preverjati

Kupec, ki pozna realizirane cene v okolici, se pogaja z dejstvi. Kupec, ki pozna samo oglaševane cene, se pogaja z občutkom — in edini v pogovoru, ki pozna realizirane cene, je takrat prodajalčev agent.

Kolikšna je razlika v Sloveniji?

Razlika se močno razlikuje po lokaciji, tipu nepremičnine in stanju trga, zato ene same številke za vso Slovenijo ni. Pri posameznem naslovu jo je mogoče izračunati — primerjava oglaševanih cen primerljivih nepremičnin v okolici z realiziranimi posli iz ETN v istem območju.

Pomembneje od povprečja je, da razlike ne razlagate napačno. Del razlike so pogajanja, del pa izvira iz dveh povsem drugih razlogov.

Zakaj razlika ni v celoti pogajalski prostor

To je najpogostejša napaka pri branju te razlike. Trije dejavniki jo ustvarjajo, in samo prvi je pogajalski:

Pogajanja. Izhodiščna cena je praviloma postavljena nekoliko višje, da ostane prostor za dogovor. To je edini del razlike, ki ga kupec dejansko lahko uveljavlja.
Nižje prijavljene kupnine. Del poslov se v evidenco prijavi po nižjem znesku od dejansko plačanega. Posledica je, da so realizirane cene v evidenci sistematično nekoliko nižje od resničnih.
Različen geografski zajem. Oglasi so praviloma zajeti s širšega območja kot realizirani posli v neposredni okolici, zato se primerjata dve nekoliko različni množici nepremičnin.

Praktična posledica

Če je razlika med oglaševanimi in realiziranimi cenami v vaši okolici na primer 15 %, to ne pomeni, da lahko ponudite 15 % manj. Pomeni, da je izhodiščna cena praviloma nad ceno, po kateri se posli sklenejo — realen pogajalski prostor je manjši.

Kako to preverite sami

1Poiščite realizirane posle v okoliciEvidenca trga nepremičnin je javna. Iščite posle v istem naselju oziroma v radiju nekaj sto metrov, po možnosti iz zadnjih dveh let.
2Primerjajte primerljivoUpoštevajte le nepremičnine podobne velikosti in vrste. Trisobno stanovanje in garsonjera na isti ulici imata povsem različno ceno na m².
3Upoštevajte starost podatkaPosel iz leta 2019 pri isti ceni danes pomeni drugačno vrednost. Starejše posle preračunajte na današnjo raven ali jim dajte manjšo težo.
4Bodite pozorni na osamelceZelo nizka cena na m² pogosto pomeni prodajo deleža ali prenos med povezanimi osebami, ne tržnega posla. Takšni posli niso merilo.

Pogosta vprašanja

Za koliko so oglaševane cene višje od realiziranih?

Razlika se razlikuje po lokaciji in tipu nepremičnine, zato ene številke za vso Slovenijo ni. Za konkreten naslov jo je mogoče izračunati iz primerjave oglasov v okolici z realiziranimi posli iz ETN.

Ali lahko ponudim toliko manj, kolikor znaša razlika?

Ne. Del razlike so pogajanja, del pa nižje prijavljene kupnine in širši geografski zajem oglasov. Realen pogajalski prostor je praviloma manjši od celotne razlike.

Kje so realizirane cene javno dostopne?

V evidenci trga nepremičnin (ETN), ki jo vodi Geodetska uprava Republike Slovenije in je javno dostopna prek portala Prostor.

Zakaj sta dva posla na istem naslovu tako različna?

Najpogostejši razlogi so prodaja deleža nepremičnine namesto celote, prenos med povezanimi osebami po simbolični ceni ali obnova med obema prodajama. Takšnih poslov ne uporabljajte kot merilo tržne cene.

Vsebina je informativne narave in ne nadomešča uradne cenitve pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin.

Oglaševana cena proti realizirani ceni